ESG 不動産投資におけるアセットマネジメント事例 – テナント参加型ESG

ESG不動産投資においてアセットマネジメントや物件運営レベルでのESG導入においては、事例が不足しているのが現状です。
弊社がコンサルタントを努めます北米の大手不動産運用会社ベントール・ケネディはESG不動産分野でのグローバル・リーダーとして様々な取り組みを行なっております。その中からESG不動産運用におけるテナント参加型の取り組みの事例をご紹介します。

ESGはテナントの参加が不可欠
不動産投資における従来のESGでは、その大部分はビルオーナーの管理上の省エネ設計といった分野が主なものとなっており、ビルオーナー主導のE（Enviroment = 環境）中心と言えます。

しかしながらESGにおいて、Eだけでなく、特にS（Social = 社会）やG（Governance = ガバナンス）といった要素はビルオーナー単独での効果や目標の達成は難しく限られたものとなってしまい、テナントや周辺コミュニティとの一致した意識と取り組みが必要となります。
このような取り組みを不動産アセットマネジメントに導入することにより、長期的なオーナー・テナント・コミュニティの共通した不動産や経済的な側面においての付加・根本価値となります。

テナント参加型ESGプログラム
ベントール・ケネディ社ではテナントや周辺コミュニティとの一致した意識とESG およびサステナビイリティに対する取り組みとして、運用する全商業不動産物件のテナントに対して、テナント参加型のESGプログラム「ForeverGreen」を提供しています。

「ForeverGreen」は以下の4つの目標項目に基づいて構成されています。

エネルギー効率化と温暖化ガス排出量削減
節水
廃棄物転換（再利用）
健康な職場環境

上記の4項目での目標に対してテナント（企業とその従業員）が参加し改善・向上させることを促しサポートします。

例えば、上記4の健康な職場環境には、テナント企業の従業員に向けた自転車通勤の推奨なども含まれます。

テナントのESG意識を促す3段階のアプローチ
「ForeverGreen」は、テナントの目標や意識、取り組みの度合いによって以下の3段階に分けたサステナビリティの実現に対するプログラム構成になっています。

Level 1（初心者向け）- サステナブルな取り組みに対する啓蒙や情報提供（ニュースレターなど）

Level 2（中級者向け）- ビルのサステナブル・パフォーマンス実績の提供、チームパックの提供、詳細チェック・リストの実施、ビル毎のグリーン委員会への参加、ForeverGreen活動への参加、およびLevel 1の内容

Level 3（上級者向け）- 長期目標の設定、データのレビュー、週毎のアクション策定、およびLevel 1とLevel 2の内容

テナントからの逆提案も
欧米のESG意識の高いグローバル企業や従業員を雇用する企業では、一定のテナント参加型のESGプログラムを想定し、それらを備えたビルに入居する指針を定める企業も多く、入居するビルの選定にも影響を及ぼします。ゆえにテナント参加型のESGプログラムは、不動産に長期の安定性と収益をもたらすグローバル企業を惹きつける要素ともなります。先進的な取り組みを行う企業(テナント)は、ビルオーナーに対してのESGやサステナビリティの改善提案を行うケースもあります。

アセットマネジメントの側面からの価値
テナント参加型のESGプログラムを実施する事により、テナントや周辺コミュニティとの一致した意識と取り組見を通じた、より効果的なESG（環境・社会・ガバナンス）が達成できるとともに、アセットマネジメントのレベルでも以下の事が期待出来ます。

・リスクの削減　、、、環境適応型ビルとして、緊急時の再利用エネルギー確保など
・収益(NOI)の向上　、、、エネルギーコストの削減、ESG意識の高いテナントからの高い賃料での需要
・テナントの定着　、、、テナントが物件や環境改善に参加することによる、テナントの参加意識の上昇と物件に対する定着率の増加

上記の要素は不動産を長期的に安定して運用するうえで必要不可欠な要素といえ、アセットマネジメントの側面でも付加価値となります。

結果としてESG意識の高いテナントが集まり、長期でより高い収益

また結果として上記にあるように、このようなESG意識の高いテナントは、従業員自体が高いサステナビリティ意識をもっている革新産業やテクノロジー産業の企業も多く、これからの経済成長やビジネス革新をささえるグループでもあります。

また、世界的なトレンドとなっている都市化の中心となるグループでもあり、長期的なマクロ・トレンドである『都市化 = Urbanization』にも適した不動産運用の方向性であり戦略と言えます。

「ForeverGreen」プログラムについての詳細、当レポートおよび米国での不動産投資・開発・市場情報については弊社（アスタリスク）までお問い合わせください。
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関連レポート

ESG不動産投資　北米の事例と最前線 （当レポートは以下のリンクよりダウンロードいただけます。）https://japanplacementagent.com/wp-content/uploads/2018/01/ESG-Real-Estate-Casestudy_North-America_Asterisk_2018-January.pdf

*月刊プロパティマネジメント誌の2017年12月号にてベントール・ケネディ社の「ESG不動産投資」について、今月末発刊の2018年3月号にて「都市化 = Urbanization」をテーマとした不動産投資についての取り組みに関する記事が掲載されております。

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